Перепланировка подвалов: детальное руководство по выполнению

Голубой мечтой владельцев маленьких квартир с типовой планировкой, является расширение жилья и создание в нём, такого как на фото, стильного интерьера. Помочь в дизайне может перепланировка квартиры, а вот как увеличить её площадь?

В этом плане, наилучшими возможностями обладают жильцы верхних и нижних этажей, которые, после соответствующих согласований, могут присоединить к имеющимся в их распоряжении метрам часть чердака или подвала. Именно о последнем варианте и пойдёт речь в нашей статье.

Переустройство подвального этажа

Принять решение о перепланировке части подвального этажа единолично, владелец одной квартиры на первом этаже не сможет, так как подвал принадлежит всем собственникам квартир в равных долях – то есть, является общедомовым недвижимым имуществом. Распорядиться им жильцы вправе по своему усмотрению, но только на это должны дать согласие все.

Организационные нюансы

Если честно, то дружное согласие всех жильцов, в пользу благоустройства одной-двух квартир первого этажа – это нечто из ряда вон выходящее. Гораздо проще собрать подписи в пользу сооружения в подвале кладовых для всех, устройства спортзала или сдачи в аренду на общее благо (см. Бизнес в подвале дома: возможные варианты). Так как подобные вопросы решаются коллегиально, то решение принимается на общем собрании жильцов.

Итак:

• Человеку, вносящему предложение на всеобщее обсуждение, приходится проявлять недюжинные ораторские и организаторские способности. Так как любая перепланировка связана с материальными расходами, продвигать какое бы то ни было решение в массы тяжело.
• И только тот факт, что с присоединением части подвала к квартирам на первых этажах, все расходы ложатся исключительно на плечи их владельцев, помогает добиться желаемого согласия от остальных. Побудительным мотивом, в таких случаях, является, как правило, надежда, что хоть кто-то приведёт в порядок подвал.

• Так, или иначе, всё начинается с собрания жильцов, в протоколе которого должно быть отражено согласие всех собственников. Если в доме есть квартиры, находящиеся в социальном найме, то на собрание необходимо пригласить и представителей тех организаций, которым они принадлежат. Это может быть какое-либо предприятие, на балансе которого находится конкретная квартира, но чаще, это соответствующий департамент городской администрации.

Обратите внимание! О готовящемся мероприятии, всех собственников квартир нужно уведомить письменно, не меньше чем за десять дней. Если в уведомлении, кроме точной даты и времени проведения собрания, представлены и вопросы, которые подлежат обсуждению, то вердикт собрания может быть вынесен и заочно – большинством голосов. В этом случае, есть больше шансов добиться нужного решения, и никто не сможет в будущем его оспорить.

• Собрание можно считать состоявшимся, когда на нём присутствуют обладатели более половины голосов. Под словом «голос» подразумевается не владелец квартиры, а размер площади, которая ему принадлежит. Соответственно, чем больше квартира, тем весомее голос её хозяина.

• Имея на руках протокол собрания, можно приступать к созданию плана переустройства и сбора прочих документов, необходимых для согласования. Кстати, для того, чтобы перепланировать свой собственный подвал, имеющийся в частном доме, тоже нужно получать разрешение в жилищной инспекции. Единственно, в этом случае, не нужно спрашивать на это чьего-либо согласия.
• Но, вернёмся к подвалам многоэтажек. Очень часто человек, купивший квартиру в давно эксплуатирующемся доме, сталкивается с тем, что подвал, принадлежащий всем, давно уже поделен между несколькими владельцами. Они отвечают новосёлам, что мест в подвале нет, и так как его обустройство было произведено за их счёт, он по праву принадлежит им.
• Если у этих товарищей нет на руках соответствующего разрешения, то их действия незаконны, и подпадают под определение: самозахват. У каждого собственника на техническом этаже есть своя доля, которая, между прочим, пропорциональна площади его квартиры. Так что, если о нарушении ваших прав сообщить в жилищную инспекцию, то захватчиков обяжут отдать то, что причитается другим.
• Либо, им придётся созывать собрание, и согласовывать свои действия с остальными собственниками. Заметим, что получить разрешение по факту самовольной перепланировки, практически невозможно, так как при этом невозможно будет соблюсти необходимую последовательность документирования выполненных работ, особенно скрытых.

• Подвал многоэтажного дома может использоваться не только отдельными владельцами, но и в интересах всех жильцов дома. Нередко жильцы многоэтажек создают товарищества, которые сдают технические этажи в аренду, а полученную прибыль либо направляют на ремонт и благоустройство дома и прилегающей к нему территории, либо попросту делят прибыль между всеми собственниками.

В крупных городах, где стоимость квадратных метров велика, такие товарищества неплохо зарабатывают. В подвале дома может быть обустроен офис, склад, магазин, или тренажёрный зал. Единственно, что запрещено законом, так это переустройство подвалов многоэтажных домов под гостиницу или жильё, сдающееся внаем.

Как получить разрешение

Если вы всё же получили согласие соседей на присоединение части подвала к вашей квартире, то приготовьтесь к необходимости собрать немаленький пакет документов (см. Бизнес в подвале жилого дома: документы и ещё раз документы). В первую очередь, нужны будут копии лицевого счёта и свидетельства о собственности, которое должно быть нотариально заверенным, а так же выписка из домовой книги, подтверждающая количество прописанных в квартире людей.

Обязательно требуется поэтажный план и экспликация к нему, которая содержит необходимые технические характеристики помещений, прокладке коммуникаций, конструкции перекрытий, и прочую информацию. Кроме того, для осуществления перепланировки необходим проект, выполненный специализированной организацией – и лучше всего, если это будет именно тот проектный институт, который разрабатывал проект самого дома.

Чтобы не было проблем

Столь жёсткие требования связаны с тем, что относительно перепланировки подвалов существуют некоторые ограничения. Допустим, если в подвальном помещении вообще нет окон, вам не дадут разрешение на устройство в нём жилого помещения, или, к примеру, мастерской, которая будет использоваться в коммерческих целях.

Итак:

• Для организации офиса или торговой точки, необходимо проводить достаточно сложную процедуру перевода в нежилой фонд всей квартиры. Но чаще всего, ограничения связаны с текущим состоянием конструкций, которое в состоянии правильно оценить только специалисты.
• Если дом, в котором вы пытаетесь освоить подвал, относится к категории ветхого либо аварийного жилья, состоит на учёте штаба ГО, или в нём давно не проводился капитальный ремонт, можете даже не тратить время на согласования – всё равно вам откажут. Следует воздержаться и от самовольной перепланировки.

• Тут имеется в виду не просто самозахват, а такие действия, как пробивка проёмов, снос внутренних стен, и т.п. Рано или поздно коммунальщики выявят факт самовольной перепланировки – и тогда солидного штрафа не избежать. Причём, вас обяжут ещё и за свой счёт восстановить прежний вид подвала. Уж лучше всё сделать так положено, и спать спокойно.
• Получение проекта перепланировки, заверенного автором проекта дома, и согласованного в Роспотребнадзоре, это стопроцентная гарантия того, что в жилищной инспекции вам выдадут вожделенное разрешение. Это особенно актуально в тех случаях, когда часть подвала присоединяется к квартире – ведь при этом должен будет сделан проём в перекрытии, через который вы сможете спускаться.

• Если разработка проекта произведена по всем правилам, то максимум через 45 дней, установленных законом, вы получите «добро», и сможете приступить к реализации проекта. Кстати, о выполнении работ. Когда речь идёт о воплощении проекта в жизнь, для этой цели лучше обратиться в специализированную фирму.
• Самостоятельно вы можете разве что произвести отделку, а что касается резки проёмов, их усиления, переноса перегородок, и прочих конструктивных изменений, то пусть этим занимаются профессионалы. Тем более что в процессе перепланировки подвала необходимо заполнить акты скрытых работ, которые не только подписывает подрядчик, но и заверяет автор проекта перепланировки (см. Многоквартирный дом и реконструкция подвала: с чего начать).

• Заметим, что если вы не хотите опять ходить по инстанциям и продлевать разрешение на работы, растягивать срок их выполнения не желательно дольше, чем на год. Строительная организация, которая имеет в своём арсенале необходимое оборудование, сделает всё быстро, и без лишнего шума.

Работы по перепланировке принимаются комиссионно, с участием представителей от проектной организации и Жилищной инспекции, которые должны установить, были ли допущены отклонения от проекта.  При отсутствии претензий со стороны членов комиссии, заполняется и подписывается соответствующий акт, на основании которого вам в БТИ будет выдан новый техпаспорт помещения.